Снижение ВВП РФ в 2020 году составит порядка 4% - Белоусов Почему высоких цен на нефть больше не будет Минтранс предложил избавиться от бумажных документов на транспорте

На Avito начали выставлять на продажу торговые центры. Что дальше?

На Avito начали выставлять на продажу торговые центры. Что дальше?

В пятницу Госдума в третьем, окончательном чтении приняла закон, позволяющий пострадавшему от коронавируса бизнесу расторгать договоры аренды в одностороннем порядке. Что это значит для арендаторов и владельцев недвижимости, объясняет редактор направления «Недвижимость» Forbes Мария Абакумова

«Продается торгово-развлекательный комплекс в Москве. Стоимость 93 млрд рублей», — такое объявление появилось на Avito 28 апреля. Причину продажи автор объявления называл простую — нужны деньги.

К тому моменту торговые центры в Москве уже месяц стояли пустыми. Собираемость арендной платы упала до 10-15% от обычной ежемесячной. В конце апреля владельцы недвижимости платят налоги на прибыль и на имущество, а также аренду. «Эти платежи съедят всю нашу финансовую подушку… — рассказывал Forbes совладелец ТЦ «Атриум» Эрнест Рудяк. — Если май пройдет в том же режиме, что и апрель, то… я просто не знаю, что мне делать». 

Кроме налогов владельцы большинства торговых центров должны ежемесячно платить банкам — с ними пришлось как-то договариваться. 

Сначала казалось, что арендаторы торговых центров со своими лендлордами в одной лодке: и у тех, и у тех бизнес стоит. Владельцы некоторые торговых центров закрывали глаза на «подпольную» работу, например, обувных магазинов. «Нам заплатили 25% арендной платы, мы даже не ожидали», — рассказывал Forbes владелец крупного торгового объекта на МКАД.

Но дни карантина шли, напряжение нарастало. «Выручка упала до нуля», «70% отрасли умрет» — констатировали розничные сети и другие арендаторы. И вот владельцы недвижимости и ее арендаторы оказались по разные стороны баррикад. 

Камнем преткновения стала как раз арендная плата за «черный апрель». Большинство опрошенных Forbes рантье уверили нас, что за месяцы простоя денег с арендаторов или вообще не берут, или берут только эксплуатационные расходы. Но большинство качественных торговых и офисных центров получили аренду за апрель авансом, многие еще в первой половине марта. 

В крупном торговом центре может быть 200-300 арендаторов, договор с каждым заключается на индивидуальных условиях, это масса бумаг. Владельцы недвижимости и арендаторы вступили в долгие тяжелые переговоры. Как перераспределить поступления за апрель? Что делать с маем? Будет ли скидка после открытия — трафик-то упал, обороты к докоронавирусным вернутся не скоро. Отладить переговорный процесс удалось далеко не всем: некоторые арендаторы даже пытались общаться с собственниками при помощи заказных писем, потому что дозвониться не получалось, а на электронную почту не отвечали. 

Случился кризис доверия. Владельцы недвижимости говорили: «Магазину легко: закрылся и все. А мне нужно содержать здание и платить кредиты». Арендаторы возмущались, что по сложившейся практике они могут расторгнуть договор только предупредив за два-пять месяцев, да еще и отдали подчас шестимесячный обеспечительный платеж. Арендодатели подозревали своих давних партнеров в том, что те «под шумок пандемии» сбегут, еще не заплатив старые долги. Арендаторы рассказывали истории, как собственники, не расторгнув договор, закрывали доступ в помещение вместе с оборудованием и выставляли метры в аренду на Avito. На заседании профильного комитета Госдумы директор по развитию сети хобби-гипермаркетов «Леонардо» Борис Кац предъявил бумагу: владелец недвижимости, которую магазин снимал на протяжение 17 лет, перекрыл доступ к помещению, требуя платы за апрель и май (как и все, магазин в этот период не работал). 

Итогом обсуждений стал законопроект № 953580-7 с длинным названием «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращение последствий распространения новой коронавирусной инфекции». 

«Неотложные меры» применяются к разным отраслям: туризму, перевозкам, в документе даже предлагается вдвое увеличить выплаты на одного ребенка. Но вскоре этот законопроект стали называть «законом о поддержке арендаторов». Принятый в первом чтении, он казался оглушительной их победой. Право одностороннего расторжения договора без штрафных санкций — мощное оружие. Если собственник не пойдет на уступки и не даст скидку, то рискует остаться наедине с пустым торговым центром, арендаторы разлетятся, как бабочки, а новых взять негде. Право требовать возврата депозита — еще одна подножка для испытывающих кризис ликвидности рантье. «Сейчас у арендатора нет никакого инструмента воздействия на арендодателя, а у них множество инструментов воздействия на нас. Закон просто исправляет сложившийся перекос», — объяснял Forbes совладелец сети Hoff Михаил Кучмент. 

Девелоперское лобби заработало на всю катушку, к нему присоединилось и банковское. Принятие закона в таком виде «безвозвратно разрушит отрасль» и сформирует у банков дефолтных долгов на триллионы рублей, заявляли отраслевые ассоциации и тяжеловесы рынка. За девять дней между первым и вторым чтением в Госдуме в документ поступило 29 поправок. Накануне второго чтения комитет по бюджету Госдумы заседал до половины пятого утра, и его председатель Андрей Макаров на трибуне выглядел уставшим. Поддержать решили не всех арендаторов, а только МСП, на которых приходится не больше 25% арендаторов крупных торговых центров (подробнее о финальной версии законопроекта здесь). 

Законопроект, который в пятницу прошел третье чтение и теперь нуждается лишь в одобрении Советом Федерации и утверждении президента, глава Союза арендаторов Сергей Румянцев назвал «кастрированным». «В любом случае мы должны договариваться — это факт», — подводит итог дискуссии совладелец ГК «Регионы», одного из крупнейших рантье страны, Амиран Муцоев.

Этот материал был написан для почтовой рассылки Forbes Daily. Подписаться на нее можно здесь.

Дополнительные материалы

Черный апрель: сколько потеряли из-за пандемии короли российской недвижимости


Похожие новости